Qué documentos se necesitan para vender un piso

Puede que quieras vender un piso, una vivienda o un inmueble, y no tengas claro cuáles son los documentos que necesitas para que la operación de compraventa se lleve a cabo sin esperas añadidas por no tener todos los papeles en orden.

O, si eres una persona interesada en comprar un piso, puede que desconozcas qué documentos debes pedirle al vendedor, para asegurarte que todo está en regla y que la operación de compraventa sea segura y con todas las garantías legales.

El primer paso para comprar o vender una casa o un piso es determinar, precisamente, qué tipo de inmueble es el que se quiere comprar o vender. Por ejemplo, si se intenta vender una vivienda de protección oficial, la normativa legal impone una serie de condiciones. El propietario de la vivienda deberá recopilar toda la información vinculada con el inmueble para que la compra de la vivienda de segunda mano pueda efectuarse correctamente.

Para el posible comprador, interesado en comprar la vivienda, la información recogida por el vendedor es fundamental. Es necesario conocer de antemano si sobre la vivienda recae una orden de embargo, o si la comunidad de vecinos ha previsto pagar una derrama extraordinaria por unas obras no previstas, siempre antes de firmar un precontrato de compraventa que pudiera comprometer sin saberlo al comprador.

• La escritura de compraventa. Si el comprador ha perdido el documento, puede solicitar una copia al mismo notario que hizo la escritura.
• Una nota simple informativa del Registro de la Propiedad. Este informe permite comprobar la titularidad de la vivienda. Además, recoge cuál es su superficie en metros cuadrados, si tiene una hipoteca en vigor o si la vivienda está pendiente de ejecutar un embargo. También mostrará si existe algún tipo de limitación de la propiedad, por ejemplo si es una VPO (Vivienda de Protección Oficial).
• El recibo satisfecho más reciente del pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Los estatutos de la comunidad de propietarios donde se ubica el edificio. E, incluso más importante, un certificado que acredite que no hay pagos pendientes. Este certificado deberá estar firmado por el presidente de la comunidad de vecinos y validado por quién ejerza la función de secretario.
• Un certificado de deuda pendiente. Este certificado es necesario si sobre la vivienda hay un crédito hipotecario. El documento se solicita en el mismo banco que concedió el préstamo y debe recoger cuál es la cantidad exacta que falta por abonar para cubrir la totalidad del dinero prestado.
• La cédula de habitabilidad por vivienda usada o de nueva ocupación. Este documento acredita que la propiedad inmobiliaria cumple con los parámetros de habitabilidad, salubridad y calidad que la ley exige para ser considerada una vivienda. Además, la cédula de habitabilidad se exige para dar de alta los suministros básicos como son el agua, la luz o el gas.
• Un certificado de eficiencia energética. Presentar este certificado se ha vuelto obligatorio por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril. El vendedor de la vivienda debe incluir cuál es la etiqueta de eficiencia energética en el anuncio de venta y, al comprador, deberá aportar el distintivo y el certificado.

En el supuesto que la operación de compraventa no se realice entre particulares, porque se trate de la compra de una vivienda nueva directamente al promotor, es recomendable que el comprador solicite un certificado del Registro Mercantil. Con este certificado podrá comprobar la veracidad de los datos aportados por la empresa promotora, así como su fiabilidad.

Mantener el edificio de una comunidad de vecinos en buen estado no es gratis, requiere una serie de gastos que los propietarios suelen abonar periódicamente, en forma de cuota: son los «gastos de la comunidad». Pero una derrama, aunque también la asuman los vecinos del inmueble, es distinto. Por este motivo clasificamos los gastos comunes de una comunidad de propietarios entre gastos ordinarios y gastos extraordinarios (derramas).

Gastos ordinarios en una comunidad de propietarios:

• El pago de los suministros comunitarios, como puedan ser la luz y el agua.
• Los gastos de mantenimiento de la finca: limpieza, portería, administrador de fincas, etcétera.
• El pago de los tributos municipales o impuestos.
• El pago de una póliza de seguro por daños que cubra las partes comunitarias del inmueble.

Gastos extraordinarios, derrama, en una comunidad de propietarios:

• Derrama para pagar las obras de rehabilitación del edificio.
• Gastos judiciales que se generan cuando algún vecino no cumple con sus obligaciones y hay que reclamar frente a la justicia.
• Pago de una indemnización cuando un propietario se ve afectado negativamente por los perjuicios ocasionados por la comunidad de vecinos.

Si estamos pensando en comprar una casa, es fundamental saber si el inmueble está pendiente, o no, del pago de una derrama. Según la Ley de Propiedad Horizontal, las derramas que deban abonarse para pagar las obras que ya se hayan realizado sobre el edificio, o esté previsto que se acometan, debe pagarlas el vecino que figure como propietario de la vivienda en el momento que se exija el pago. El nuevo propietario de la casa debe pagar todos los recibos o cuotas de la derrama desde el momento que pase a ser el titular de la vivienda.

Esta obligación es independiente de la fecha en la que se aprobó la derrama en la comunidad de vecinos. Por este motivo, antes de decidirse a comprar una casa, es imperativo conocer si el edificio está afectado por una derrama. Para saberlo bastará con hablar, antes de la compra, con el presidente de la comunidad de vecinos, o contactar con el administrador de fincas que gestione los gastos del inmueble.

Existen muchos otros detalles que deberías tener en cuenta antes de comprarte una casa. Los hemos agrupado en un listado de fácil consulta para ayudarte.