Ley de Costas: ¿Puedo construir una casa en la costa?

El siguiente post vamos a tratar el tema de la ley de costas y la construcción de viviendas cerca de ellas. Para ello hay que tener en cuenta la ley de costas actual y no pensar que esas casas que vemos desde las playas o en las películas que están prácticamente metidas en playas y acantilados son legales de construir hoy, puesto que no cumplirían con la ley actual ya que ahora se valora más cuidar proteger y respetar esos ecosistemas.

La Ley de Costas es la norma que define y regula el dominio público marino-terrestre. Se creó en 1988 y desde entonces se han ido introduciendo cambios, el último fue en 2013, juntamente con la Ley de Protección y Uso Sostenible del Litoral. Para desarrollar dicha Ley también se redactó el Reglamento General de Costas en 2014. con el fin de proteger la costa, ajeando de manera prudencial todas las actividades posibles, a excepción de los pueblos marineros que fueron construidos hace cientos de años que no los van a hacer desaparecer, sin embargo, tampoco se podrá construir como se hacia antes.

La filosofía que inspira la nueva ley es que la protección de la costa es compatible con la protección jurídica de los titulares de derechos sobre la misma. Es un error plantear una disyuntiva entre derechos y medio ambiente, porque eso perjudica a ambos. No se trata tanto de prohibir las actividades en el litoral, como de conseguir que sean sostenibles y respetuosas con el medioambiente.

Se pueden considerar como las zonas que está total o parcialmente cubierta por agua o que está estrechamente relacionada con ella. Mar y estuarios, playas, pantanos, dunas, lagunas, acantilados, etc. son parte de este dominio. Por definición, estas áreas son públicas y pertenecen al estado.

El Estado es el encargado de marcar donde comienza este dominio, es decir de indicar donde esta el punto que separa el mar de la tierra por así decirlo.

La servidumbre de tránsito del Dominio Público Marítimo-Terrestre, se trata de una franja de 6 metros desde el borde del litoral, incluida dentro de la Servidumbre de Protección. Esa zona tiene que estar siempre libre con el único fin de que haya tránsito peatonal y vehículos de salvamento y vigilancia, lo mismo ocurre con los paseos marítimos.

Al tener titularidad pública, en ningún caso podrá un particular construir en esta franja, en caso de que estuviese construida con anterioridad a la ley, el propietario tendrá derecho a ocupar y aprovecharse de su inmueble durante una concesión de 30 años en los que se podrá vender y heredar.

La servidumbre de protección del Dominio Público Marítimo-Terrestre se trata de una franja de 100 metros desde el borde del litoral, en la que las actividades y las obras permitidas están limitadas. Esta franja puede ser de propiedad privada. En algunas ocasiones esta zona puede tener 20 metros o en otras ocasiones de 200. Depende del terreno serán necesarios más o menos metros para asegurar el correcto funcionamiento de la servidumbre.

En estas zonas, no podrá edificarse ningún tipo de inmueble, las que ya estaban antes de que entrase en vigor la ley, tendrán derecho a mantenerse y reformarlas, siempre y cuando no altere el volumen, altura ni superficie y tenga la autorización del órgano competente.

La zona de Influencia del Dominio Público Marítimo-Terrestre ocupa una franja de 500 metros comenzando desde el deslinde del Dominio Público Marítimo-Terrestre. Las personas que tengan algún tipo de propiedad a partir de esta zona no deben preocuparse de nada pues no le supondrá problemas respecto a la ley de costas vigente.

Esto se puede conocer a través de diferentes vías, algunas de ellas son las siguientes:

• Consultar el visor del Dominio Público Marítimo-Terrestre del Ministerio.
• Revisar el Planeamiento del municipio en cuestión, si está actualizado.
• Comprobar otros visores de afecciones autonómicas, como por ejemplo del visor del Plan Básico Autonómico de Galicia.
• Consultar el Portal de la Dirección General del Catastro. En el Catastro también se puede consultar la línea del Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT), aunque en algunas zonas es confusa o puede no estar definida.
• Consultar la escritura de propiedad de la parcela. En caso de ser posteriores a 2013, las fincas que se encuentren en el litoral tendrán que disponer de un certificado acreditativo de que no se invade el Dominio Público Marítimo-Terrestre.

Como conclusión, en la costa no se puede construir nada nuevo en la franja de 100 metros desde la línea de costas. Sin embargo, las construcciones ya existentes se podrá hacer reformas para actualizar su conservación.