Preguntas frecuentes sobre tasación y valoración

¿Qué es una tasación oficial?

Es un informe realizado con metodología normalizada, de acuerdo a la finalidad solicitada, con el fin de obtener el valor de tasación de un determinado inmueble o del derecho sobre él. Debe ser realizado por una Sociedad de Tasación homologada y supervisada por el Banco de España, su régimen administrativo, cuyo objetivo es potenciar la calidad y la transparencia de las valoraciones, se establece en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo.

¿Qué validez tiene y para qué sirve una tasación oficial?

Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse, para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido.

¿Cuál es el tiempo de validez de una tasación oficial?

Depende de la finalidad. En el caso de una tasación hipotecaria la normativa marca un periodo de validez de seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe, la cual no puede superar los 60 días de la última visita al inmueble.

¿Cómo se realiza una tasación?

El tasador analiza el inmueble, sus características la documentación necesaria, Estudia de la oferta, demanda y expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipología con el que es objeto de la tasación y realiza un Sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los valores en relación al bien objeto de tasación.

¿Qué factores influyen a la hora de realizar una tasación?

  • Características del entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas, cercanía a medios de transporte, da más o menos valor a la vivienda
  • Superficie y distribución del inmueble: el tamaño del bien, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- influyen en la tasación
  • Conservación y antigüedad: Se comprueba el estado actual de conservación del inmueble y su antigüedad
  • Características constructivas del edificio: Arquitectura del edificio, zonas comunes, accesos, ascensores, etc.
  • Características constructivas del inmueble: Materiales de construcción empleados, instalaciones, acabados, calefacción y aire acondicionado, sonoridad, etc.
  • Características del mercado: Se estudia la oferta y la demanda en esa microzona, teniendo en cuenta el precio de las ventas recientes.

¿Qué diferencias existen entre una tasación oficial y una valoración?

Tasación: Es un documento legal que certifica el valor del inmueble para una finalidad descrita, realizado con una metodología basada en una normativa legal.

Valoración: Es un informe que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la aplicación de diversos métodos de valoración, pero que no tiene una validez legal, al no ajustarse a un procedimiento valorativo normado.

¿Qué información contiene la tasación y la valoración?

Todos los factores indicados anteriormente se compendia en un informe de tasación cuyo contenido detalla todos los aspectos analizados y la justificación del valor final adoptado, dejando reflejada la información obtenida a los largo del proceso de una forma transparente para que sea de la máxima utilizada a todas las personas que lean el informe.

¿Qué tipo de tasaciones hay?

La metodología se ajusta de acuerdo a la finalidad a considerar. La más común es la de garantía hipotecaria. Las finalidades pueden ser las siguientes:

Para Entidades Financieras: Solicitación de hipoteca o un préstamo. Solicitud de póliza de seguro. Para aval bancario.

Para Trámites legales: Herencias, Divorcios y separaciones. Fusiones y Adquisiciones de empresas. Venta de inmuebles. Valoraciones de patrimonio. Peritaciones Judiciales.

Para Compañías Aseguradoras: Valor de los daños aparecidos en el inmueble o elementos interiores del mismo. Justificación de deficiencias existentes en el edificio consecuencia o no de una avería

¿Qué es el valor de mercado de un inmueble?

La legislación oficial española establece en la normativa ECO/805/2003

El valor de mercado de un bien es el precio más probable al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente (sin vinculación con el vendedor) en una determinada fecha, bajo la hipótesis de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la propia compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Se trata de una definición acorde con las normas de valoración internacionalmente aceptadas y, como se puede observar, está sujeta a diversas hipótesis. Ello obedece a que el valor de cualquier bien puede variar dependiendo de qué sea lo que se pretende estimar.

¿El valor depende de la finalidad?

Si, en España, las sociedades de tasación al valorar los bienes que se tasan, siguiendo las normas previstas para el mercado hipotecario, tienen que estimar de manera prudente el valor mínimo que sería más cercano al que podría alcanzar el inmueble en un futuro. Para ello deben considerar la posibilidad futura de comerciar con el bien, tener en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes, y excluir los elementos especulativos del valor (que son aquellos que proceden de comportamientos que tratan de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones del precio , o con las expectativas de cambio del uso o de la edificabilidad, o con otros factores extraordinarios no sostenibles en el futuro).

Como decimos, ese valor, que en España y la UE se llama valor hipotecario, puede ser distinto al de mercado en un momento determinado sobre todo si lo que se está produciendo, y se espera que siga pasando, es una caída en el precio de mercado.

Y lo mismo ocurriría con muchas otras finalidades (las que tengan efectos fiscales, las propias de una subasta, de una expropiación urbanística, etc.) para las que puede servir una valoración.

En definitiva, el valor no tiene porqué ser el mismo según la finalidad para que se solicite; hay que adaptar la metodología a la petición del cliente y deberá explicarse con la mayor transparencia la naturaleza del valor que se está estimando con su tasación y los límites de la misma.