Gastos e Impuestos al Comprar una Vivienda de Segunda Mano
Por fin te has decidido a dejar de vivir de alquiler y, finalmente, adquirir tu propia vivienda. Has comprobado, lógicamente, que la vivienda usada, una casa de segunda mano, es más económica y requiere una menor inversión que adquirir una vivienda nueva. Muy probablemente habrás visitado algún simulador de gastos de compra de vivienda, y te habrás dado cuenta que necesitas más información de ayuda en la compra de tu vivienda de segunda mano.
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Tasación

Después de haber visitado varias viviendas, con distinta superficie en metros cuadrados, con uno o varios cuartos de baño, con más o menos o sin balcón, construido hace tantos años, en una ciudad o en otra, ubicada en un barrio más céntrico o en otra zona más alejada del centro y más cercana a la periferia,… es necesario que un tasador, oficial y certificado, analice, evalúe y calcule el precio real de la vivienda que quieres comprar.

Es más, en el caso, muy probable, que necesites pedir una hipoteca a una entidad bancaria para comprar tu nueva residencia, una exigencia del banco será recurrir a un profesional de la tasación. Es fundamental que el precio de la vivienda, que te estás decidiendo a comprar, se corresponde y se ajusta al precio real que está manejando el mercado inmobiliario. Si prefieres asumir el riesgo, y prescindir de un tasador, la ley vigente todavía no obliga a adjuntar una tasación en los gastos de compra de una vivienda de segunda mano sin hipoteca.

Los gastos de tasación dependerán de múltiples variables, tanto las tangibles del propio inmueble como las más intangibles como la media del valor de la vivienda en su misma calle, barrio y ciudad. Por ejemplo si la construcción es un piso en un bloque de viviendas, si es un adosado o, en cambio, es una vivienda unifamiliar. Además de otras variables ya apuntadas como los metros construidos, cuáles de todos estos metros cuadrados son habituales, el año de construcción de la vivienda, si ha habido una o varias reformas posteriores, y cuáles, etcétera.

Tasación Oficial de Viviendas

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Gastos de notaría

Después de conocer el precio real de la casa que quieres comprar, ambas partes acordáis la transacción y la forma de pago y, claro está, dispones del suficiente dinero para hacer frente a una inversión tan importante, el siguiente y farragoso paso es arreglar los papeles, atender a la burocracia.

A través del recibo del IBI

De todos los pasos a cumplir que la burocracia legal te exige, el primero de ellos es acudir a una notaría. El notario te generá la escritura pública de compraventa, que necesitas para acreditar que la vivienda comprada a cambiado de dueño, que se cambie la titularidad de la vivienda a tu favor.

En este caso, es la propia Administración Pública la que regula, por ley, los honorarios que pueden exigir todos los notarios que operen legalmente en España. Como mucho, la propia ley permite a la notaría ofrecer un descuento de hasta el 10% sobre sus servicios, pero no más. Aún así, el honorario final del notario puede estar condicionado por los siguientes factores:

Sólo deberás disponer de la referencia catastral para que el servicio catastral de tu municipio te facilite, previa identificación telefónica, del valor catastral de tu vivienda.

Sede Electrónica de Catastro.

Es la forma más cómoda, fiable y efectiva de conocer el valor catastral de tu inmueble. A través de su servicio online, e introduciendo la referencia catastral en el casillero especificado a tal uso, podrás conocer en el momento el valor catastral de tu inmueble.

Personándote en las oficinas de Catastro o de tu Ayuntamiento.

Si dispones de tiempo, otra opción es ir directamente a las oficinas del Catastro de tu municipio o a las de tu Ayuntamiento para que, previa identificación, te informen.

¿Qué hacer en caso de discrepancia con el valor catastral?

Si detectas que tu recibo del IBI es muy superior a lo que crees que deberías pagar o estás pensando en vender tu casa y, al realizar la tasación inmobiliaria de tu vivienda, su valor es más alto de lo que imaginabas. Deberías poner una reclamación en Catastro para que se disponga una revisión catastral que determine el valor real y actual de tu casa.

El valor catastral de una vivienda, en ningún caso, debería superar el 50% de su precio de mercado. De este modo, es importante presentar una discrepancia ante el Catastro de tu localidad para asegurar que el precio de venta o el cálculo de tus impuestos es el correcto.

Por tanto, y en resumen:

El valor catastral es un valor administrativo que se determina como resultado de una ponencia de valores realizada en el municipio donde se encuentra sito el bien inmueble que usa criterios de valoración relacionados con el valor del suelo y el valor de la construcción.

El Catastro usa sistemas cartográficos para determinar la delimitación geográfica exacta del término municipal y realiza sus cálculos en base a las circunstancias de la edificación: calidad, zona o antigüedad, por ejemplo…

Es importante saber que existe la obligatoriedad de declarar al Catastro cualquier modificación que se haya realizado o se vaya a realizar sobre el inmueble, es decir, si su uso ha cambiado, si se ha realizado una obra que quite o añada elementos a la construcción. Esto evitará futuras inspecciones y multas.

En el Catastro se inscribirán todos los inmuebles, de naturaleza rústica o urbana, existiendo algunos especiales, los llamados inmuebles de características especiales, que se unen en una única referencia catastral, y que pueden ser inmuebles relacionados con centrales nucleares, aeropuertos, carreteras, etc…

¿Cómo se lee una referencia catastral?

La referencia catastral de un inmueble urbano está compuesta por 20 dígitos que el propio Servicio de Catastro construye en relación a los siguientes datos. Por ejemplo:

7654321BC8888D0005ED

Los primeros 5 dígitos (76543) indican donde se encuentra ubicada la parcela.

Los 2 siguientes (21) corresponden al inmueble concreto dentro de ese conjunto.

El grupo de 7 dígitos siguientes (BC8888D) identifican el plano catastral en el que la parcela se encuentra situada. Las dos primeras letras determinan la gestión territorial que corresponde.

Los siguentes 4 números (0005), son los que indican el piso concreto dentro del inmueble.

Por último, las últimas 2 (ED) son dos dígitos de control para la validación de la información.

Para el caso de parcelas rústicas, la referencia catastral se confecciona de un modo similar pero con las características propias de un terreno rústico, es decir:

  • Los doce primeros dígitos identificarán a la provincia.
  • Los tres siguientes al municipio.
  • La letra identificará al sector.
  • Los siguientes tres número al polígono.
  • Los 5 siguientes a la parcela
  • Y, finalmente, los dos últimos dígitos son los de control